任意売却とは

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競売の流れ

住宅ローンの滞納

1ヶ月目：銀行から"住宅ローンの先月分のお支払いが未だなされていませんよ" という通知が届きます

引き続き滞納

滞納2ヶ月目 〜 3ヶ月目が過ぎる頃には "支払の督促状" が届きます
督促状の発行は金融機関により大きく異なります
また、このことが個人信用情報に事故（ブラック）記録として残され以後
金融機関等からの借入が困難になります

金融機関と話合い

債権者からの呼び出しがあり、 返済についての相談・お願いをします
（延滞６ヶ月で事故となります）

提案に応じない

このポイントが、これからの人生の岐路になります。金融機関の提案に応じられるか応じられないかで
返済条件の変更(リスケジュール)となるか任意売却を勧められるかとなります
任意売却を選択された場合には、債権者側の業者さんへお進みください

期限の利益の喪失

金融機関から実質的な最後通牒が届きます
この通知はローン保証会社からあなたのローンの残債を代わりに返済してもらいますという内容の通知です

代位弁済

金融機関/債権者がローン保証会社に代位弁済を要求
債権・担保物権などが求償権の範囲でローン保証会社に移転します
つまり、完全なる不良債権として扱わるわけです
そして保証会社からは全額一括返済を求められることになります

競売申立

裁判所から"競売開始決定通知"が特別送達という郵便で届きます
これが届きますと、ご自宅を手放さなければならなくなるまで、約10ヶ月しかありません

執行官の調査

裁判所から執行官と不動産鑑定士が訪問します
執行官のチームがご自宅を訪問し写真撮影および聞き取り調査を行います

競売三点セット

裁判所の認識を示す物件明細書、評価人（鑑定士）の評価書
執行官の現況調査報告書（写真含む）の三点で構成されています
当該物件の権利関係などが盛り込まれており、入札や引き渡し命令などの際の判断資料となります
任意売却―総合案内では3点セットそのものをインターネットで公開しダウンロードできるようにしています

入札の通知

期間入札の通知が競売を申し立てられた方へ届きます
最低売却価額・基準価格が設定され、"期間入札"の通知が届きます
期間入札の期間は約8日間が一般的です

入札開始

入札終了

開札

開札は裁判所の開札場で執行官により行われ
最も高い価格を付けた人が最高価買受申出人（落札人）と定められます

売却許可決定

開札日の2日後に、最高価買受申出人に対し裁判所が売却許可を決定します
買受申出人に欠格事由があるか、売却手続に誤りがある場合以外執行抗告がなければ
売却許可は1週間後に確定致します

物件引渡

売却許可決定後直ちに占有者に対して引渡交渉が行われます
通常の場合、代金納付日から1ヶ月以内に取得した不動産の引渡を完了致します
引継ぐ賃借権がある場合を除き、 不動産を占有している者が任意に不動産を引渡さない場合その占有者に対して
代金納付後直ちに、裁判所に引渡し命令を申し立て執行官により立退きの強制執行が行なわれます